Семь лет назад, 20 марта 2008 года, был принят Закон РТ «Об ипотеке». Можем ли мы сегодня сказать, что  ипотека стала  для отечественных банков  таким же выгодным и востребованным видом услуг, как кредитование сельского хозяйства,  малого и среднего бизнеса, денежные переводы? Где и как обычному таджикистанцу получить выгодную ипотеку, чтобы не только купить квартиру, но и сохранить её?

С этой худощавой седой женщиной я познакомилась у дверей одного из душанбинских банков, куда  пришла на интервью, а она – узнать, как получить кредит на покупку дома:

- У меня пятеро сыновей, - начала свой рассказ Амина, - и мы живем в двухкомнатной квартире. Когда переезжали в Душанбе в начале девяностых из Курган-Тюбе,  мы  этому были очень рады. Думали, пока дети вырастут, купим жилье побольше. Но  в 2006-м мой муж умер, и я осталась одна. Дети, слава Аллаху, выросли, теперь их нужно женить. А как мы поместимся в двухкомнатной квартире, ума не приложу. Нам бы продать квартиру и купить дом! Но денег от продажи нашей «хрущевки» все равно на покупку большого дома не хватит. С тех пор цены на жилье в Душанбе выросли в разы. Вот уже несколько лет хожу по банкам, узнаю их условия по выдаче ипотеки, но решиться не могу. Для этого нужно продать старую квартиру, чтобы внести первый взнос и заложить покупаемое жилье. А проценты у них большие, боюсь, не расплатимся, тогда вообще на улице останемся! Вон, в газетах то и дело пишут объявления о том, что в счет погашения задолженности  суд продаёт чью-то квартиру в доход банка. Знаете, за те пять лет, что хожу по банкам, я все надеюсь, что хоть в очередной раз их проценты снизятся. Но нет, их  условия не меняются!

Действительно, как купить квартиру обычным таджикистанцам, если собственных накоплений на улучшение жилищных условий предательски не хватает? 

Ипотека в Таджикистане: теория и  практика

Теоретически, можно получить ипотеку, как и во всех цивилизованных странах. Законодательная база для этого подведена:  в марте 2008 года был принят Закон РТ «Об ипотеке». Для сравнения отметим, что в России аналогичный закон был принят еще при Ельцине, 16 июля 1998 года, а в Казахстане Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» был принят 23 декабря 1995 года.

Закон призван регулировать, как отмечено в его преамбуле, «правовые, экономические и организационные основы отношений, связанных с возникновением, действием и прекращением ипотеки». В статье 3 закона  читаем: «Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке  основывается на  Конституции  Республики  Таджикистан  и состоит  из  Гражданского кодекса Республики Таджикистан,  настоящего Закона, других нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международно-правовых актов, признанных Таджикистаном».

Здесь уместно было бы отметить, что изначально причиной возникновения и развития ипотеки в странах СНГ стали так называемая жилищная реформа, развитие рынка жилья и переход на новые социально-экономические условия жизни. Если раньше люди годами ждали распределения бесплатного государственного или платного кооперативного жилья, то теперь у них появилась возможность купить недвижимость здесь и сейчас. Правда, у тех, у кого есть наличные, а  у кого их нет, могут воспользоваться услугами многочисленных банков, чисто теоретически.

Теория теорией, а на практике, как оказалось, ипотеку в Таджикистане не так-то просто получить. Видимо, не все банки пока готовы предоставлять населению такую услугу. Ни государственный «Амонатбанк», ни коммерческие - «Ориёнбанк» и «Агроинвестбанк», на сегодняшний день ипотеки не выдают. В телефонном интервью сотрудник отдела кредитования «Агроинвестбанка», пожелавший остаться неизвестным, отметил, что ипотечный кредит у них выдавался до 2013 года, однако, сейчас в силу некоторых обстоятельств этот вид кредитования приостановлен.

Дочерние организации зарубежных банков, не первый год осуществляющих свою деятельность в Таджикистане – «Аксесбанк» и «Казахский Коммерческий банк Таджикистан» («Казкоммерцбанк») по ипотеке тоже не работают. Хотя у себя на родине  «Казкоммерцбанк» выдает ипотечные кредиты по весьма комфортным условиям: под 13,4% годовых, сроком от 37 месяцев до 20 лет. Причем, сумма первоначального взноса составляет 10% от оценочной стоимости готового жилья. Да и для получения ипотеки банк ограничивается минимальным перечнем документов, состоящим всего из пяти обязательных пунктов.

Почему же ипотека на сегодняшний день не популярна среди большинства отечественных и зарубежных банков?

Ответ на этот вопрос мы получили у председателя Ассоциации микрофинансовых организаций Таджикистана Фархода Акбарова:

- Ипотека предполагает долгосрочное вложение инвестиций. Хотя долгосрочными в условиях нашей республики считаются не 20-30 лет, как допустим, в России и других странах СНГ, а 5-10 лет. Некоторые банки ссылаются на то, что долгосрочное инвестирование им невыгодно. Другие, что у них недостаточно средств для внедрения ипотеки. Им гораздо выгоднее вкладывать средства в краткосрочные проекты, например, выдавать микрокредиты: потребительские, дорожные, на развитие малого и среднего бизнеса и так далее. Там крутятся гораздо меньшие суммы, на короткий срок, везде по-разному - от двух месяцев до одного года, хотя  процентные ставки там намного выше: от 30% годовых. Так деньги совершают оборот чаще и быстрее и, естественно, приносят большую прибыль.

На сегодняшний день ипотечный кредит можно получить лишь в нескольких отечественных банках: «Точиксодиротбанк», «Бонки Рушди Точикистон», Первом микрофинансовом банке,  «Эсхата» и еще в нескольких микрокредитных организациях.

Однако сколько человек воспользовались ипотекой, вернули или не вернули они полученный кредит, нам так и не удалось узнать. Некоторые источники информации ссылаются на то, что эти данные есть в Интернете, некоторые – на банковские тайны, некоторые - на свою неосведомленность. 

Об ипотеке из первых уст

Об условиях получения ипотеки нам рассказала кредитный эксперт коммерческого банка «Эсхата» Манижа Дайхудова.

- В нашем банке ипотека выдается на основании трехстороннего договора по формуле: продавец квартиры + покупатель + банк. Покупатель и продавец квартиры договариваются между собой и обращаются в банк. Покупатель, в свою очередь, предоставляет перечень необходимых документов, состоящий из 9 пунктов. Мы изучаем кредитоспособность клиента, официальные и реальные статьи доходов членов его семьи, почтовые переводы от родственников из России, если таковые имеются. Если все его документы в порядке, банк даёт «добро». Тогда клиент вносит в банк 30% от стоимости квартиры, которые идут на счет продавца квартиры, остальную сумму вносит банк. Ипотека выдается под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости под 22% годовых и 1,8% ежемесячных. Сумма ипотеки может достигать от 5 до 50 тысяч долларов. Крайний срок погашения кредита – 10 лет, однако, если позволяют средства, клиент может погасить его и  раньше, например, за два года. Тогда  годовые процентные ставки за оставшиеся 8 лет клиент платить не будет. Ипотека для приобретения жилья в новостройках выдается только в том случае, если дом уже сдан в эксплуатацию, и есть необходимые документы МБТИ. Владельцы квартир в 2-3-этажных домах («сталинках») тоже могут заложить свою недвижимость для получения кредита при условии, что эти дома в ближайшие годы не пойдут под снос.

Затем М.Дайхудова объясняет механизм «работы» ипотеки более популярно: «Для примера, если вы покупаете квартиру за  $40000, то вносите в банк 30% от её стоимости. В данном случае, это $12000. Остальные $28000 оплатит банк, а вы будете погашать этот кредит в течение 10 лет, выплачивая по $578 ежемесячно».

Позже, выйдя из банка, мы, вооружившись калькулятором, производим нехитрые математические расчёты, чтобы узнать, во сколько же клиенту обойдется квартира за $40000. Умножаем те же озвученные $578 на 120 месяцев (10 лет). Сумма составила $69360 плюс $12000 первого взноса, и получается $81360. На мой взгляд, это больше чем 100%. Или я ничего не понимаю в элементарной математике?

Координатор кредитного отдела микрокредитной депозитной организации «Арванд» Гаффор Азизмамадов тоже считает естественным, что клиент переплачивает большие суммы по ипотеке.

- «Арванд» выдает ипотеку до 30 тысяч долларов под 24% годовых: можно в долларах, можно и в национальной валюте по курсу доллара сроком до 60 месяцев. С учетом годовых, если ежемесячно возвращать кредит по $863, то за 5 лет получится $51780. Да, клиент переплачивает $21780. Но таковы условия ипотеки, - говорит Г.Азизмамадов.

По его словам, можно получить кредит и на ремонт квартиры - до $6 тысяч, но здесь уже проценты больше: 30% годовых в долларах, 36% - в сомони.

Если вас не устроят эти варианты, можно обратиться в другой банк. Руководитель пресс-службы «Бонки Рушди Точикистон» Заравшон Мардонова рассказала об условиях выдачи ипотечного кредита в их банке:

- У нас, так же, как и в «Точиксодиротбанке», дочерним банком которого мы являемся, почти идентичные условия кредитования. Наш банк может выдать до $100 000 под 25% годовых, сроком до 5 лет под залог приобретаемой недвижимости. На оформление кредита может уйти до семи рабочих дней. Клиент должен оплатить 40% стоимости покупаемой недвижимости и предоставить пакет  документов, состоящий из 16 пунктов.

Отметим, что в этот список, кроме стандартных - копии паспорта, ИНН, справки с места работы о доходах, копии документов о купле-продаже недвижимости, фотокарточек, входят: справка из адресного стола, копия трудовой книжки/трудового контракта, справки из психдиспансера о дееспособности, договор поручительства, оформленный нотариально, справка из Главного управления архитектуры и градостроительства, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на приобретаемую недвижимость, справка от нотариуса о том, что приобретаемая недвижимость не продана, не подарена,  в споре и под запретом/арестом не состоит, оригиналы платежей за все коммунальные услуги. Большая часть документов должна быть предоставлена на две персоны: на заявителя и его поручителя.

Заравшон Мардонова комментирует указанный список так: «Банк выдает свои деньги, и он должен быть уверен в их возврате, изучить платежеспособность потенциальных клиентов и учитывать все возможные риски и ситуации. Некоторых клиентов не устраивает, что перечень слишком длинный, некоторых – то, что в него входит и справка о дееспособности из психиатрического диспансера. Это ни в коем случае не означает, что мы пытаемся унизить потенциальных клиентов, но мы должны убедиться в их дееспособности, чтобы не попадать в нежелательные ситуации».

По мнению председателя Ассоциации микрофинансовых организаций Таджикистана Фархода Акбарова, высокие процентные ставки, короткие сроки их погашения и иногда слишком строгие требования делают ипотеку непопулярной и недоступной для таджикистанцев.

- Ипотека не доступна для большей части населения, потому что у банков очень высокие, по сравнению с другими странами СНГ, процентные ставки. Например, в России  они от 11 до 14%, в Казахстане - 12,5-13,5%, в Туркмении речь идет о символическом 1% годовых. Во-вторых, у отечественных банков есть максимальный порог кредитования, который они не могут превысить, допустим, 30-40 или 50 тысяч долларов. Если вы хотите купить трехкомнатную квартиру в хорошем районе, выдаваемых банком средств может не хватить. В третьих, клиент обязательно должен внести в банк и собственные накопления - от 30 до 40% стоимости жилья. Что еще немаловажно, в некоторых банках РТ ежемесячная выплата по ипотеке может достигать от 500 до одной тысячи долларов США, что является нереальным в наших условиях. Кроме того, банки намеренно снижают цену закладываемой недвижимости, чтобы в случае, если клиент не сможет выплатить ипотеку, банк смог бы в короткие сроки продать его недвижимость, пусть даже и в полцены и компенсировать свои вложения.

Однако Ф.Акбаров считает,  что в ближайшие 2-3 года может наступить перелом и в этом вопросе, и ипотека может стать более доступной. «Из-за перенасыщения рынка недвижимости за счет новостроек в столице у отечественных застройщиков может возникнуть необходимость в продаже квартир по ипотеке. Может, через банки, может, и напрямую. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению процентных ставок банков», - считает он.   

Между тем, уже есть прецеденты. Некоторые компании-застройщики, судя по объявлениям в местных газетах, предлагают купить квартиры в новостройках в рассрочку. Если более 50% стоимости квартиры внести при покупке, остальную сумму можно вносить в течение одного года. Единственный минус: к таким послаблениям они прибегают для продажи квартир в домах, расположенных на окраинах Душанбе. Ну, что ж, поживем-увидим!

Выше мы несколько раз упоминали об условиях ипотечного кредитования в России и Казахстане. О том, что наша республика принимала закон об ипотеке на 10 лет позже России и на двадцать лет позже Казахстана. Сравнения явно не в нашу пользу. Эти упущенные десять-двадцать лет сказываются на всем: и на процентных ставках, и на условиях выдачи ипотеки.  И пока ипотека в Таджикистане, как та самая избушка на курьих ножках из русских народных сказок пока повернута к народу не передом, в Казахстана уже функционирует ипотека по исламской системе банкинга - по плану «халал». Напомним, что шариат считает проценты от любых ссуд харамом.

Как сообщает корреспондент портала Mygorod.kz со ссылкой на председателя Ассоциации развития исламского финансирования Ерлана Байдаулета, выдача ипотечных кредитов по исламской системе финансирования осуществляется без процентов. На данный момент на территории Республики Казахстан уже функционирует  банк, работающий по «халал»-системе -  это АО «Исламский банк «Al-Hilal». В 2015 году планируется открыть еще один банк, выдающий беспроцентные ипотечные кредиты.

Что ж, Казахстан и Россия далеко, а нам жить здесь, здесь пытаться получить ипотеку и сохранить купленную на ее средства  квартиру. Ведь жильё занимает не последнее место в списке основных потребностей человека наряду с питанием, одеждой, потребностью в получении качественных медицинских и социальных услуг. Независимо от того, в каком возрасте человек и на какой социальной ступеньке он находится, потребность иметь собственное жилье сохраняется на всем протяжении его жизненного пути. И пока этот вопрос не решен, преждевременно говорить о благосостоянии  как отдельно взятого человека, так и общества в целом.

Источник: Азия Плюс